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关于印发银川市2017年物业管理工作总结暨2018年工作安排的通知

2018-03-29 09:48

   银住建发〔2018249

兴庆区、金凤区、西夏区城管局、贺兰县、永宁县、灵武市住房和城乡建设局、各物业服务企业: 

  在市委、政府的正确领导及自治区住建厅的指导下,在全市物业管理人员及从业人员的共同努力下,2017年我市物业各项工作圆满完成。为进一步推动2018年我市物业管理各项工作再上新台阶,现将银川市2017年物业管理工作总结暨2018年工作安排印发于你们,请认真贯彻学习。    

  附件:银川市2017年物业管理工作总结暨2018年工作安排 

      

                               银川市住房和城乡建设 

                                  2018329 

    

  (此件公开发布 

    

    

    

  银川市2017年物业管理工作总结暨2018年工作安排 

    

  物业管理是社会管理的重要组成部分,是城市建设的窗口,是城市管理现代化的重要标志。小区环境与居民生活息息相关,舒适完善的物业服务能有效提高人民的幸福感和安全感。近年来,银川市物业行业取得了一定发展,建立并完善物业管理体制及运行机制,物业服务水平得到较大提高,但仍然存在物业监管体制不完善、市场行为不尽规范、服务水平参差不齐、行业发展环境亟待改善等问题: 

  一、2017年工作总结 

  (一)积极探索物业管理新模式,为银川市物业服务水平的提升做好基础准备工作 

  1.理顺管理体制,明确各级管理部门职责分工。为有效提升城市管理效能,明确各级政府城市管理的职能权限,推进城市管理创新,探索物业管理新模式,提升全市物业管理服务水平,根据中共银川市委、市人民政府《关于调整和明确银川市区城市综合管理部分职责的意见》(银党发[2014]第15号)文件精神,自2014年,分别将物业日常管理工作、业主大会和业主委员会工作、物业专项维修资金使用初审工作、物业行政执法权限移交给辖区政府负责。职能下放后,辖区政府分别成立了物业管理机构,加强了我市物业行业市场的监管力度,优化了物业行业办事流程,有效规范了各辖区物业市场环境。 

  2.建立物业行业诚信监管机制, 用诚信规范行业行为。主动适应新形势下物业服务企业资质认定取消的新要求,通过打造银川市物业行业信用监管平台,建立失信守信奖惩机制,形成物业服务企业、辖区物业办和市级物业主管部门的“三级网络管理”新模式,按照《银川市社会信用体系建设综合试点工作方案》要求,2017年,我市物业行业监管平台已试运行,截至2017年底,银川市物业行业监管平台物业企业信息录入已达279家,物业从业人员录入信息1637人,其中项目经理314人。对115家物业服务企业提出扣除信用记分或全市通报批评的处理,出具物业服务企业诚信证明140份。通过将物业服务企业不良行为及业主投诉核查处置情况记入企业信用档案,向社会进行公布,加大对企业信用档案的运用,与物业招投标、物业项目评优、优秀企业评选等挂钩,提高了物业服务企业诚信水平,引导了物业服务企业争先创优,树立品牌意识,实现全市物业服务行为的动态和长效监管机制。同期,根据《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》,市住建局出台了《银川市物业企业及从业人员信用信息管理办法》,将从业人员的管理也逐步转向信用管理模式。 

  (二)强化市场监管、培育和引导,进一步规范物业服务市场行为 

  1.制定印发了《关于开展我市物业服务标准化建设工作推进情况检查的通知》、《银川市住宅小区物业服务行为专项整治工作方案》,组织三区二县一市物业主管部门和银川市各物业服务企业开展整治工作。专项整治工作以建立规范有序、开放竞争、权责分明的物业管理市场为出发点,以国务院《物业管理条例》和自治区、市有关法规规章为依据,以查处物业管理市场中的违法违规行为为重点,以提升物业管理水平,提高群众满意度,创建规范、健康的物业行业市场为目标,多部门联合,加大整治督查力度。8月份抽调市物业办、市房地产执法支队、辖区物业办工作人员组成专项整治检查组,开展了为期一个月的专项检查,共对辖区6个物业主管部门、27个物业服务企业、6个开发企业、4个业主委员会、1个产权单位、27个物业项目进行了检查,对不规范行为及时下发整改通知,取得了明显的整治效果。 

  2.我局在开展专项整治工作的同时,加强标准化建设和巡查通报。一是通过规范企业经营管理、物业招标行为、维修资金使用、合同文本使用、业主委员会建设、物业服务事项公开公示等内容,实现物业服务“六个标准化”。二是通过建立物业管理项目日常巡查制度和月通报制度,督促辖区物业主管部门每月对辖区内不少于30%的物业管理项目进行巡查、上报,针对违法违规行为整改和立案查处的情况,提出企业信用积分扣分建议,我局在全市范围内公开通报,同时对未按时上报物业巡查月报、未完成物业巡查任务的单位,计入年度物业管理考核扣分。截至2017年底,各辖区物业主管部门已上报6期物业巡查月报,共巡查小区978个(次)。形成了有效地监督检查机制,进一步强化物业行业行为规范。     

  (三)加强物业专业知识培训,全面提升物业服务水平及从业人员综合素质 

  为加强全市物业管理业务能力,规范物业行业市场行为,提高从业人员综合素质,培养实用型物业管理人才,更好地适应物业行业不断发展的新形势。2017年,市住建局联合市物业管理协会开展“物业大讲堂”活动,授课讲师均为区内外具有理论和实践水平的专家。“物业大讲堂”活动通过《客户关系管理》、《物业项目成本管控与预算管理》、《物业管理法律知识及实务》等专题培训, “物业大讲堂”活动共培训三期,累计参与物业企业200家左右,参加培训1200余人。同时,市住建局组织人员对三区物业主管部门、街道办事处、社区居委会、物业企业及相关业主开展专项培训6次,累计培训600余人,组织250余人观摩学习我市示范物业小区,从物业和建筑基础、法律知识、业主委员会组建、住宅专项维修资金使用和现场实操等方面,以达到提高物业从业人员和行政管理人员业务素质和服务技能的目的。对我市物业行业中物业企业与业主之间的关系、物业企业成本管控及物业管理相关法律法规作了系统梳理,并对物业管理常见案例进行深度剖析,引导物业从业人员积极思考,理清各方主体权利、义务。 

  (四)开展“物业示范项目”、“平安小区”评选工作,引导全市物业行业服务水平提升 

  1.为切实提升我市物业管理的能力和服务质量,树立行业标杆形象,根据《关于开展2017年度银川市物业管理示范项目评审复检工作的通知》安排,市住建局组织三区两县一市物业主管部门及专家评审组,对2017年物业企业申报、三区两县一市初审合格的39个物业管理项目进行了评审和复检。经过现场查看、物业档案资料审阅和征询业主、委托单位的意见,进行现场打分,召开综合评审会议,从严逐项审定,最终评选出9个 “银川市2017年度物业管理示范住宅小区”, 7个“银川市2017年度物业管理示范大厦”, 3个经复检保留“物业管理示范项目”荣誉,并对存在服务不到位问题的项目提出限期整改要求。 

  2.为深入贯彻落实区、市党委、政府进一步深化平安建设的精神,全面深化“平安银川”建设,根据银川市社会管理综合治理委员会《关于建设“平安”细胞工作的实施意见》任务分工,结合规范化住宅小区治安责任追究机制工作,按照《银川市平安小区创建活动实施方案》和《银川市“平安小区”创建考评标准》,我局联合市公安局、市司法局、三区城管局成立了银川市“平安小区”评定工作领导小组,共对26家物业服务企业申报的35个住宅小区进行了评定。经现场考评和综合评审, 分别评出“五星平安小区”、“四星平安小区”、“三星平安小区”共7个达标小区,6个小区保持原评定等级。 

  通过开展“物业示范项目、平安小区”的评定工作,可以激励全市物业企业加快推进物业管理标准化建设的进程,树立我市物业行业的良好形象,以标准化助力物业服务质量提升,以高标准服务创造美好家园生活,切实提高业主的满意度。 

  (五)开展物业宣传活动,倡导业主理性维权、依法维权 

  2017年,为化解业主与物业公司突出矛盾和投诉热点难点问题,通过多种宣传形式展示我市物业行业良好社会形象。一是与《新消息报》合作,对物业行业热点难点问题进行宣传,围绕物业服务责任边界、物业费纠纷、物业管理主体法律意识等热点难点问题开展了5期正面宣传。二是通过协会微信公众号“银川物业管理”做好日常宣传。三是按照《宁夏回族自治区物业服务企业标准化行为准则》要求,对全市物业服务企业下发《关于推进物业服务标准化建设 加强公开公示标准化工作的通知》,要求全市各物业服务企业在物业管理区域内主出入口、业主重要公共活动场所、客户服务接待处等显著位置,将物业管理及相关政策法规、物业公司营业执照、管理人员信息及联系方式、物业服务合同约定的物业服务等级、内容和标准等物业项目信息,通过上墙悬挂,宣传栏、公示栏张贴,电子屏幕播放等多种方式,推行公开公示标准化工作,进一步畅通了物业服务企业与业主、社会的沟通和信息交流,有效保障广大业主的知情权、监管权、参与权等合法权益,创造和谐、舒适地居住环境。 

  二、2018年物业服务转型年工作部署 

  (一)强化物业管理工作考核机制 

  出台《银川市物业管理工作考核办法》,落实行政监管和公共服务责任,完善各级部门物业管理工作机制和管理措施,按照“统一领导、分级负责,以块为主、综合协调”的原则,进一步明确市、县(区、市)两级职责分工,健全市住建局行业管理、各县(区、市)政府属地负责、街道(乡镇)具体组织、职能部门密切配合的工作体制,有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用,共同推进我市物业管理工作。建立长效的物业管理工作考核制度,加强对各区、县(市)物业主管部门的行业指导、监督、考核,促进全市物业管理工作的整体提升。 

  (二)全面启用物业行业监管平台 

  全面启用银川市物业服务企业及从业人员信用信息监管系统,通过信用信息监管,实现物业公司、辖区物业办和市级物业管理部门的“三级网络管理”体系,全面实施对物业服务企业及从业人员的信用监管。建立守信企业激励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制,将物业服务企业不良行为及业主投诉经核实查处情况记入企业信用档案,及时向社会进行公布,并加大对企业信用档案的运用,与物业招投标、物业项目评优、优秀企业评选等挂钩,营造物业诚信守信的良好服务氛围。 

  (三)规范物业服务行为 

  1.完善我市物业管理项目日常巡查机制,监督、查处物业管理服务中的不规范行为,增强物业服务企业守法履约意识,进一步提升我市物业服务水平。加速市场竞争,淘汰经营不规范、管理服务质量差和承担市场风险能力差的物业服务企业,实现物业行业的持续健康发展。 

  2.引导物业服务企业提质升级,创优争先。研究制定表彰、奖励办法,引导、扶持物业服务企业做大做强;鼓励企业申报国家示范、省优项目,推动物业服务企业走规模化、品牌化发展道路。引导物业服务企业加强自身建设,保持项目经理工作相对稳定性;利用信息化手段,提高服务效率,降低企业管理成本;培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。 

  3.规范物业招投标市场,建立市场公平竞争机制。制定出台《银川市物业管理招投标暂行办法》,建立公平、公正、公开的物业管理市场竞争。银川市自2004年逐步建立物业管理招投标市场,从刚开始个别项目通过招投标选聘物业企业到2011年所有超过2万平米的新建住宅项目全部经过招投标选聘物业公司,近些年,虽然通过招投标选聘物业公司取得了一定的市场竞争效果,但仍存在物业管理招投标市场竞争不足,压价或低价中标等不正当竞争现象时有发生。2018年,通过《银川市物业管理招投标暂行办法》将有效规范物业项目招投标市场行为,净化物业项目招投标市场环境,并逐步将已建物业项目(既有建筑、老旧小区)的物业企业的更换纳入到物业项目招投标监管范围。同时,拟推行委托第三方代理机构实施物业招投标,提升招投标活动的专业,保证银川市物业管理招投标的公平、公正、公开。 

  4.根据《物业管理条例》、《宁夏回族自治区物业管理条例》、《银川市物业管理条例》等法规规章,为规范物业服务企业经营行为,维护良好的物业发展环境,在全市开展物业服务企业违法违规行为、物业服务管理、安防、消防等共用设施设备管理、车辆管理等专项检查活动。建立物业企业优胜劣汰及维护业主合法权益的良性循环,创建“最美物业、幸福物业、智慧物业、和谐物业、发展物业”新环境。 

  (四)建立物业服务市场化价格机制 

  进一步推行对保障性住房小区、拆迁安置小区、老旧住宅小区等无条件实行市场化物业服务的小区实行政府定价;新建商品住宅和非住宅、或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目,实行市场调节价的价格体系。联合市物价局加大对开发企业前期物业费和物业公司物业收费管理的检查力度,要求开发企业和物业公司建立收费公示制度,所有收费项目必须公示,未经公示项目不得收费。同时要求在公示时必须标明收费企业名称、服务内容、服务标准、计费方式,计费起始时间、服务项目、代收费标准、收费标准、收费依据、共有收益收支情况和价格举报电话(12358)等内容,接受业主和社会的监督。针对不按规定公示收费标准,不明码标价的予以严肃查处,性质恶劣给予以曝光,并扣除信用得分。 

  (五)建立住宅小区差别化管理机制 

  制定出台《银川市住宅小区差别化管理实施方案》,通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合,加强我市住宅小区物业服务整治工作,强化我市物业管理市场化、专业化、社会化程度。加大各区、县(市)物业主管部门对住宅小区的检查,结合物业服务标准化建设及物业日常巡查,将住宅小区划分为绿色”、“蓝色”、“黄色”、“红色”4个等级,实施差别化管理,建立差别化管理台账。建立健全住宅小区和物业服务企业动态监管制度。对物业服务企业实行动态考核,对评级高的物业企业加大信用加分力度,扩大物业服务接管范围,对于评级低的物业企业将作为重点监管对象,列入惩戒范围,对于整改不及时不到位的物业企业将清退出银川市物业服务市场。 

  (六)加强物业承接查验工作 

  根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》,制定出台《银川市物业承接查验实施细则》,进一步规范房地产开发企业、物业企业及业主委员会实施物业承接验收的程序、标准,明确各自承担的责任和义务,强化物业配套设施交付使用监督管理,避免新建小区配套共用设施设备不全,保障业主的合法权益。 

  (七)建立业主委员会行为规范 

  制定出台《银川市业主委员会行为规范》,指导业主委员会在解聘、选聘物业服务企业、签订物业服务合同、协调物业纠纷、监督物业服务质量、使用专项维修资金等行为符合相关法律法规。截至目前,银川市仅有近五分之一的物业服务项目成立了业主大会,组建业主委员会,已成立的业主委员会普遍存在执行业主大会决议不力,职责不清、履职不强问题,委员不履行职责或随意履行职责或随意退出的情况较为普遍,直接影响到小区物业服务质量提高。规范行为将有效改善我市业主大会成立难、履职难、监管难的“三难”处境,充分发挥业主委员会的作用。 

  (八)建立物业项目撤出备案登记制度 

  为促进银川市城市长效综合管理,维护物业行业市场的稳定性、连续性,根据《关于银川市物业服务项目撤出备案登记管理的通知》要求,各区、县(市)物业主管部门建立物业项目撤出备案登记制度、台账,全面清查2017年1月1日以来,物业服务企业退出未办理项目撤出备案登记手续问题,解决物业服务交接期间出现“空档期”、“带病期”等问题,加强物业主管部门撤出监管力度,规范物业服务撤出行为。